El Gobierno de la Generalitat de Catalunya ha aprobado un Decreto Ley para impulsar la vivienda de alquiler en Cataluña. El Decreto regula jurídicamente una nueva tipología habitacional, la de los alojamientos con espacios comunes compartidos, y actualiza los precios de los módulos de la vivienda de protección oficial para estimular la construcción.
Este Decreto Ley da continuidad a otras medidas aprobadas este año para garantizar el derecho a la vivienda, como son lo Decreto Ley de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, y la Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda.
Estas iniciativas buscan fomentar la promoción de vivienda de protección oficial para incrementar el parque público y también la oferta general de viviendas de alquiler en precios asequibles.
La crisis económica y social que ha provocado la pandemia de la Covid 19 ha agravado todavía más el acceso a una vivienda digna y adecuada de una parte importante de la población.
En este contexto, el Gobierno apuesta para reforzar la triple estrategia de incrementar el parque de vivienda de protección oficial; facilitar el acceso a la vivienda de alquiler en todos sus niveles (social, asequible o libre), y garantizar la contención de rentas en los contratos de arrendamiento.
En esta línea, el nuevo Decreto Ley aborda tres de los elementos que pueden ayudar a remover los obstáculos y hacerlo posible, introduciendo modificaciones en el Decreto Ley de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda; a la Ley del derecho a la vivienda, y en el texto refundido de la Ley de urbanismo.
Nueva tipología habitacional
En primer lugar, regula jurídicamente una nueva tipología habitacional, los alojamientos con espacios comunes complementarios. Es una modalidad con importante demanda pero que el marco normativo vigente hasta ahora no preveía.
Estas nuevas tipologías de vivienda compartida en régimen de alquiler pueden abaratar el coste de la emancipación de los jóvenes, dar respuesta a la creciente movilidad laboral y formativa, y permitir nuevas modalidades residenciales para la gente mayor.
Las viviendas con espacios comunes se caracterizan porque, a pesar de tener una superficie del espacio privativo inferior a la fijada para el resto de tipologías de vivienda, la suma del espacio privado y la parte proporcional que le corresponde de los espacios comunes complementarios no puede ser inferior a la superficie mínima establecida a la normativa de habitabilidad.
Los espacios comunes complementarios quedan definidos como los espacios de uso compartido de un edificio, diferentes a los elementos comunes obligatorios por la normativa que complementan el uso y goce de los espacios privados.
Por otro lado, en esta nueva tipología de viviendas se prohíbe la división en propiedad horizontal, hecho que propiciará que se destinen al mercado de alquiler.
Así, el Decreto Ley establece las condiciones mínimas de habitabilidad de los espacios comunes complementarios de las viviendas y de la parte privativa de estos alojamientos hasta que se adapte a la nueva normativa el Decreto que las regulaba hasta ahora.
En cuanto a las superficies mínimas de los alojamientos, se mantienen las establecidas reglamentariamente, si bien, mediante las nuevas previsiones legales, parte de la superficie se puede destinar en espacios comunes complementarios.
Las condiciones que tienen que cumplir los espacios privados de estas viviendas con espacios comunes son:
– El espacio privativo tiene que tener una superficie útil interior mínima de 24 m2 los espacios comunes complementarios una superficie útil mínima de 6 m² por La suma de ambas superficies útiles no puede ser inferior a 36 m².
– En el caso de alojamientos dotacionales mediante una vivienda completa, la superficie útil interior no puede ser inferior a 30 m². Cuando el aposento privativo sea un único espacio, este tiene que permitir la compartimentación de una habitación de 6 m².
En cuanto a los espacios comunes complementarios, tienen que cumplir los requisitos siguientes:
– Tienen que tener una superficie superior a 6 metros cuadrados útiles y se tiene que poder inscribir un círculo de 2,45 m de diámetro, garantizar ventilación e iluminación, y la superficie mínima del conjunto de espacios que integran la zona de uso común, cuarto de estar, comedor, cocina no puede ser inferior a 4 metros cuadrados por persona.
Este nuevo tipo de vivienda puede construirse en suelo destinado por el planeamiento urbanístico a usos de vivienda. Por este motivo, se modifica la Ley de urbanismo para facilitar las condiciones urbanísticas para su implantación, equiparándolos a las viviendas de protección pública.
Actualización de los precios de VPO
El texto también actualiza los precios de venta y las rentas máximas de las viviendas con protección oficial no regidos por el sistema de determinación de precios y rentas establecido por el Decreto Ley 17/2019, para garantizar la viabilidad y facilitar la construcción.
La voluntad del Gobierno es propiciar el desarrollo de muchas de las promociones de vivienda con protección oficial que, con los actuales precios de alquiler y venta, vigentes desde el 2008, resultan inviables. Hay que tener en cuenta que el incremento de coste de construcción que se ha producido entre el 2008 y el 2020 ha estado del 19,84%.
Así, se regulan los precios de venta y las rentas máximas que regirán para las viviendas con protección oficial de régimen general y especial que se califiquen a partir de la entrada en vigor del Decreto Ley y que estén sujetos al sistema de determinación de precios de venta y de rentas máximas establecido por el régimen anterior.
